Правовые аспекты приобретения недвижимости в Саудовской Аравии

Королевство сегодня — это уникальный симбиоз стремительного экономического роста, амбициозных мегапроектов и удачного географического положения, создающий идеальные условия для выгодных вложений.

Здесь действует особый инвестиционный климат, где традиционные исламские нормы делового права переплетаются с современными экономическими механизмами. Иностранные инвесторы балансируют между огромными возможностями и строгими регуляторными требованиями — от особенностей оформления сделок до специфики налогообложения.

В данной статье разберем:

• Основные права и обязанности иностранных инвесторов в КСА
• Финансовые аспекты сделок с недвижимостью
• Способы минимизации возможных рисков

Права иностранцев на покупку недвижимости

Саудовская Аравия последовательно расширяет права иностранных инвесторов на покупку недвижимости, что является частью стратегии Vision 2030 по диверсификации экономики и привлечению иностранного капитала. Правительство активно пересматривает законодательство, смягчая ранее существовавшие ограничения. На сегодняшний день права иностранцев при покупке недвижимости в Королевстве во многом сопоставимы с правами инвесторов в целом на Ближнем Востоке.

Кто может купить недвижимость в Саудовской Аравии

Саудовская Аравия применяет гибкую систему регулирования иностранных инвестиций в недвижимость, где права покупателей напрямую зависят от трех ключевых факторов: гражданства, резидентского статуса и географической локации объекта.

Для иностранных инвесторов действует многоуровневая система доступа:

• Граждане стран GCC (Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива) пользуются национальным режимом с полным объемом прав на приобретение любой недвижимости на территории королевства.
• Иностранцы-резиденты (обладатели действительного вида на жительство) имеют право приобрести один объект жилой недвижимости исключительно для личного проживания, при этом коммерческая недвижимость требует дополнительных разрешений.
• Иностранцы без ВНЖ могут инвестировать только:
  • Через аккредитованных девелоперов
  • В рамках специальных проектов (NEOM, Red Sea, Qiddiya, Amaala)
  • В определенных свободных экономических зонах

Географический фактор играет критически важную роль:

• В традиционных городах (Эр-Рияд, Джидда) действуют наиболее строгие ограничения, особенно в отношении земельных участков и религиозно значимых территорий.
• Экономические города (NEOM, KAEC) и специальные зоны развития (например, РУДЖ в Эр-Рияде) предлагают:
  • Упрощенные процедуры покупки
  • Возможность 100% иностранной собственности
  • Специальные налоговые режимы
  • Англоязычное юридическое сопровождение

Такой дифференцированный подход позволяет Королевству одновременно защищать стратегические активы и привлекать иностранные инвестиции в приоритетные проекты развития.

Ограничения и условия для иностранных инвесторов

Приобретение недвижимости в Саудовской Аравии иностранными лицами сопряжено с рядом ограничений, которые необходимо учитывать при формировании инвестиционной стратегии:

Территориальные ограничения

• Абсолютный запрет на покупку любой недвижимости в священных городах Мекка и Медина для немусульман.
• Ограниченный доступ к землям сельскохозяйственного назначения и стратегическим территориям (приграничные зоны, военные объекты) — требуется специальное разрешение Высшей комиссии по экономическим городам (ECZA).
• Исключения: территории специальных экономических зон (SEZ) и мегапроектов (NEOM, Red Sea) — разрешена свободная покупка.

Административные требования

• Обязательное одобрение Министерства внутренних дел для сделок в городах, не включенных в список либерализованных зон (например, Эль-Хардж, Табук). Срок рассмотрения — до 90 дней.
• Проверка происхождения средств: иностранные инвесторы должны предоставить:
  • Банковскую справку о легальности денежных средств;
  • Налоговую декларацию страны резидентности.

Временные ограничения и налоговые обязательства

• «Период блокировки»: запрет на перепродажу объекта в течение 2 лет с момента регистрации права собственности (не применяется в SEZ).
• Налог на «спекулятивную» продажу: если недвижимость продается в период 2–5 лет после покупки, взимается дополнительный сбор в размере 10% от прибыли.

Формы владения недвижимостью

Для иностранных инвесторов в Саудовской Аравии доступны две основные формы владения недвижимостью:

Прямая покупка (freehold)

• Разрешена только в специальных зонах: NEOM, Red Sea Project, Qiddiya, экономических городах
• Дает полные права собственности
• Имущество можно продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству
• Лучший вариант для долгосрочных инвестиций

Долгосрочная аренда (leasehold)

• Доступна практически по всей стране
• Стандартный срок — 25 лет с автоматической пролонгацией до 99 лет
• Особенно распространен в священных городах (для мусульман)
• Права аренды можно перепродавать
• Подходит, если нужно использовать недвижимость, но не обязательно владеть ей

Финансовые аспекты

При покупке объекта недвижимости стоит учитывать налоговую нагрузку и предстоящие расходы.

Минимальный размер инвестиций

Саудовская Аравия установила финансовые критерии для иностранных инвесторов, желающих приобрести недвижимость на территории Королевства. Эти требования варьируются в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения.

Для стандартных объектов действуют следующие минимальные пороги:

• Коммерческая недвижимость (офисные помещения, торговые площади, гостиничные объекты) — минимальная инвестиционная планка начинается от $200,000.
• Жилая недвижимость (квартиры, частные виллы, таунхаусы) требует более существенных вложений — от $400,000. Конкретная сумма может колебаться в зависимости от проекта и локации.

Особые условия предусмотрены для специальных экономических зон, куда относятся флагманские проекты развития страны:

• В мегапроектах NEOM, Red Sea Project и Amaala действует льготный режим для иностранных инвесторов.
• Здесь не установлен фиксированный минимальный порог для покупки недвижимости.
• Однако ключевое условие — приобретение должно осуществляться исключительно через официально утвержденных девелоперов, аккредитованных государственными органами.

Финансирование и ипотека

Возможности ипотечного кредитования

Для иностранных покупателей доступ к местной ипотеке ограничен, но возможен при соблюдении определенных условий:

Для резидентов (обладателей вида на жительство) доступны ипотечные продукты в Saudi National Bank, Al Rajhi Bank. Стандартные требования:

• Минимальный стаж работы в KSA — 2 года
• Подтвержденный доход от 15,000 SAR/месяц
• Первоначальный взнос 25-35%
• Максимальный срок — 25 лет

Для нерезидентов:

• Прямая ипотека в саудовских банках пока недоступна
• В 2026 году ожидается введение новых ипотечных продуктов для иностранцев в специальных экономических зонах
• Альтернативой может быть кредит в международных банках (HSBC, Deutsche Bank) либо ипотека в стране резидентности инвестора

Альтернативные варианты финансирования

При отсутствии доступа к ипотеке:

• Покупка за наличные — самый простой вариант
• Рассрочка от застройщика (доступна в 60% новых проектов)
• Исламское финансирование (Murabaha, Ijara)

Денежные переводы и валютный контроль

• Нет строгих ограничений на ввод/вывод средств при покупке/продаже недвижимости
• Обязательное подтверждение источника средств для сделок от $100,000:
  • Банковские выписки
  • Налоговые декларации
  • Документы о происхождении денег

Налоги и сборы

Основные платежи при покупке:

• Регистрационный сбор: 5% от цены объекта (платится один раз)
• НДС 15%: только для коммерческой недвижимости и услуг риэлторов
• Нотариальные услуги: около 1% от стоимости

Ежегодные платежи:

• Налог на коммерческую недвижимость: 2.5% от стоимости
• Для жилой недвижимости: нет налога, только коммунальные услуги (~$200-800/год)
• Налог на арендный доход: 5.5%

Налоги при продаже:

• Налог на прибыль: 20% (если продажа в первые 2 года владения)
• Налог на «спекулятивную» продажу: 10% от прибыли (если недвижимость продается в период 2–5 лет после покупки)
• После 5 лет владения: налога нет

Льготы:

• В спецзонах (NEOM, Red Sea) часто действуют налоговые каникулы
• Нет налога на наследство и дарение

Аренда и управление недвижимостью

Сдача в аренду недвижимости иностранными владельцами

Иностранные инвесторы, владеющие недвижимостью в Саудовской Аравии, имеют полное право сдавать её в аренду как резидентам, так и другим иностранцам. Для жилой недвижимости средняя доходность составляет 6-10% годовых, при этом в священных городах (Мекка, Медина) можно получать до 15-20% за счёт паломников. Коммерческие объекты (офисы, магазины) приносят 8-12% годовых. Все арендные договоры должны регистрироваться в государственной системе Ejar, что гарантирует прозрачность сделок и защиту прав собственника.

Налогообложение и юридические требования

Доходы от аренды облагаются налогом в размере 5,5%, который удерживается у источника. Нерезиденты обязаны назначить местного управляющего или лицензированную управляющую компанию для взаимодействия с арендаторами и государственными органами. Важно учитывать, что краткосрочная аренда (менее года) требует специальной лицензии, которую можно получить через уполномоченного агента. Для объектов в специальных экономических зонах (NEOM, Red Sea) действуют упрощённые правила, включая льготные налоговые ставки.

Управление недвижимостью для нерезидентов

Иностранные владельцы, не проживающие в Саудовской Аравии, чаще всего передают управление профессиональным компаниям за комиссию 10-15% от арендного дохода. Эти компании берут на себя поиск арендаторов, контроль платежей, техническое обслуживание и решение юридических вопросов. В проектах класса премиум (например, Red Sea или Qiddiya) многие девелоперы предлагают гарантированную арендную доходность на первые 3-5 лет, что избавляет инвесторов от операционных забот.

Риски и способы их минимизации

Рынок недвижимости Королевства обещает высокую доходность, при этом для заключения выгодной сделки потребуется понимание местного законодательства. Без помощи юристов и налоговых консультантов здесь не обойтись — они помогут правильно оформить сделку, избежав бюрократических задержек и скрытых рисков.

Финансовая сторона также требует внимания: фиксированный курс риала к доллару снижает валютные риски, но налоговые обязательства и требования к резервированию средств могут повлиять на доходность.

Ожидается, что в ближайшие годы процесс либерализации рынка недвижимости продолжится. Власти Саудовской Аравии уже анонсировали новые законопроекты, которые еще больше упростят процедуру покупки для иностранцев, включая цифровизацию сделок и внедрение англоязычных сервисов для инвесторов.

При грамотном подходе инвестиции в недвижимость Саудовской Аравии станут не только прибыльными, но и предсказуемыми. Ключ к успеху — сотрудничество с проверенными местными экспертами и тщательное планирование каждой сделки.