Как получить ипотеку на покупку жилья в Саудовской Аравии

Рынок ипотечного кредитования в Саудовской Аравии труднодоступен для иностранных инвесторов: только 3 банка из 40 работают с нерезидентами, ставки стартуют от 6.5% годовых (против 4.5% для местных), а максимальная сумма кредита не превышает 50% от стоимости объекта. Эти ограничения связаны с политикой Центробанка (SAMA), направленной на защиту внутреннего рынка. Однако с 2024 года в рамках стратегии Vision 2030 начали появляться нишевые программы — например, Al Rajhi Global Investor Mortgage для покупки недвижимости в спецзонах (NEOM, Red Sea) при условии открытия депозита от $200,000.

Ключевой момент для иностранца — отсутствие вида на жительство. Без iqama банки требуют подтверждения доходов через международные аудиторские отчеты, оценку объекта аккредитованными компаниями и страховку титула. Даже при выполнении всех условий срок рассмотрения заявки достигает 60 дней — в 2 раза дольше, чем для резидентов. При этом ипотека не дает права на ВНЖ — это чисто финансовая услуга, и инвестор должен отдельно оформлять резидентство через инвестиционную программу.

Альтернативы стоит искать в двух направлениях: рассрочка от застройщика (в NEOM и Red Sea предлагают 5 лет под 0% при первом взносе 20%) или рефинансирование актива за рубежом (под залог европейской или азиатской недвижимости по ставкам 3-4%). Эта статья — практический гид по всем вариантам: от пошагового оформления ипотеки в Saudi National Bank до скрытых комиссий и кейсов успешных инвестиций без местного кредита.

Условия для иностранцев

Получение ипотеки в Саудовской Аравии для иностранцев сопряжено с жёсткими ограничениями, которые варьируются в зависимости от резидентского статуса. Для нерезидентов (без вида на жительство iqama) возможности ограничены: лишь несколько банков рассматривают такие заявки, и только при выполнении специальных условий.

• Saudi National Bank (SNB) предлагает программу Cross-Border Mortgage, но требует залога активов за рубежом (недвижимость в ОАЭ, ЕС или США) и первоначального взноса от 50%.
• Al Rajhi Bank доступен через программу Global Investor Mortgage при открытии депозита от $200,000 в их же банке. Ставки для нерезидентов стартуют от 6.5% годовых, что на 2–2.5% выше, чем для местных заёмщиков.

Для резидентов (с действующим видом на жительство iqama) условия существенно мягче.

• Кредит доступен в большинстве банков, включая SNB, Riyad Bank и Alinma Bank, при стаже работы в KSA от 2 лет и подтверждённом доходе от $2,700 в месяц.
• Максимальная сумма кредита достигает 70% от стоимости объекта, срок — до 25 лет, а ставки начинаются от 4.5%.
• Ключевое требование — наличие кредитной истории в саудовском бюро SIMAH, которую можно сформировать за 6–12 месяцев через аренду с официальной регистрацией в системе Ejar или использование местных кредитных карт.

Общие требования для всех иностранцев:

• Страховка титула (Title Insurance) на сумму 0.3% от стоимости залога,
• Оценка объекта аккредитованной компанией (например, CBRE KSA или Savills),
• Подтверждение легальности доходов (выписки из банка за 12 месяцев + налоговые декларации страны гражданства).

Пошаговый процесс получения ипотеки

Шаг 1: Подготовка документов

Процесс начинается со сбора расширенного пакета документов, требования к которому различаются для резидентов и нерезидентов.

Для нерезидентов обязательны:

• Загранпаспорт с нотариальным переводом на арабский язык (стоимость: ~$50/страница),
• Выписки из банка за 12 месяцев с печатью учреждения,
• Налоговые декларации страны гражданства (с апостилем),
• Отчет об оценке объекта от аккредитованной компании.

Резиденты (с видом на жительство) предоставляют:

• Действующий iqama и трудовой контракт,
• Справку о зарплате (на арабском или английском),
• Кредитный отчет из бюро SIMAH (формируется за 6+ месяцев).

Шаг 2: Выбор банка и подача заявки

Только три банка работают с иностранцами без ВНЖ:

Saudi National Bank (SNB):

• Программа Cross-Border Mortgage,
• Максимальная сумма: $1.5 млн,
• Срок рассмотрения: 60 дней.

Al Rajhi Bank:

• Программа Global Investor Mortgage,
• Требует депозит $200,000+ в этом же банке,
• Одобрение за 45 дней.

Emirates NBD KSA:

• Только для граждан стран GCC,
• Кредит до $2 млн.

Совет: Начните с запроса в SNB — это единственный банк, стабильно работающий с нерезидентами. Если есть ВНЖ — обратитесь в Alinma Bank (ставки от 4.5%).

Процесс подачи:

• Заполнение анкета на сайте банка (на арабском/английском),
• Прикрепление сканов документов (PDF, до 5 МБ каждый),
• Оплата взноса за оценку объекта ($500–1,000).

Шаг 3: Оценка объекта и одобрение

Банк назначает собственного инспектора для проверки:

• Соответствия цены рыночной стоимости,
• Отсутствия обременений (через реестр Абшари),
• Нахождения объекта в «разрешенной» зоне (NEOM, Riyadh Downtown и др.).

Критерии одобрения:

• Объект должен быть сданным (не строящимся),
• Максимальная сумма кредита: 50% для нерезидентов, 70% для резидентов,
• Обязательная страховка титула (Title Insurance, 0.3% от суммы).

Пример: Для квартиры за $1 млн нерезидент получит $500,000, резидент — $700,000.

Шаг 4: Выплата и регистрация

После одобрения:

• Банк переводит средства на эскроу-счёт застройщика (не на ваш счёт!),
• Вы подписываете ипотечный договор в присутствии нотариуса,
• Регистрируете обременение в реестре Абшари (сбор 1% от суммы кредита).

Сроки:

• Перевод денег: 5–7 дней,
• Регистрация: 14 дней.

Важно: При покупке в рассрочку от застройщика банковская ипотека не требуется — вы платите напрямую девелоперу.

Скрытые расходы, о которых банки не пишут в рекламе

Получение ипотеки в Саудовской Аравии сопряжено с дополнительными затратами, которые увеличивают общую сумму на 7–12% от стоимости объекта. Эти расходы делятся на три категории: банковские комиссии, государственные сборы и страховые платежи. Для иностранцев они особенно ощутимы из-за повышенных требований к проверкам и страховкам.

Основные скрытые платежи

Оценка объекта ($800–1,500)

• Проводится аккредитованной компанией (например, CBRE KSA или JLL).
• Для нерезидентов — обязательно привлечение международного апрейзера (например, Savills или Colliers).

Страховка титула (0.3–0.5% от суммы кредита)

• Защищает банк от юридических рисков (например, оспаривание прав собственности).
• Обязательна для всех иностранцев.

Регистрационные сборы

• Регистрация ипотеки в реестре Абшари: 1% от суммы кредита,
• Регистрация права собственности: 5% от стоимости объекта (платится даже при ипотеке).

Банковские комиссии

• Рассмотрение заявки: $200–500 (не возвращается при отказе),
• Валютная конвертация: 0.7–1% при переводе из-за рубежа.

Юридические услуги

• Проверка договора: $800–1,200,
• Нотариальный перевод документов: $50/страница.

Пример расчёта для объекта за $1,000,000

Для наглядности рассмотрим реалистичный сценарий: иностранец без вида на жительство покупает апартаменты в Эр-Рияде за $1,000,000 через ипотеку в Saudi National Bank. Вот как выглядят расходы:

Базовая стоимость недвижимости: $1,000,000
Кредит (50% для нерезидентов): $500,000
Собственные средства: $500,000
Дополнительные расходы: $59,700
Оценка объекта аккредитованным экспертом: $1,200
Страховка титула (0.4% от суммы кредита): $2,000
Регистрационный сбор (5% от стоимости объекта): $50,000
Регистрация ипотеки (1% от суммы кредита): $5,000
Банковские комиссии: $500
Юридические услуги: $1,000
Итого общая сумма затрат: $1,059,700

Данный расчёт актуален для стандартных объектов. При покупке в спецзонах (NEOM, Red Sea) регистрационный сбор снижается до 2.5% ($25,000 вместо $50,000), что сократит общие затраты до $1,034,700. Для резидентов с видом на жительство кредит составит 70% ($700,000), но скрытые платежи сохранятся в аналогичном объёме.

Альтернативы ипотеке для иностранных покупателей

Для иностранных инвесторов, которые не хотят сталкиваться со сложностями банковской ипотеки в Саудовской Аравии, существует несколько рабочих альтернатив. Эти варианты особенно актуальны для покупки недвижимости в спецзонах (NEOM, Red Sea, Qiddiya), где действуют льготные программы.

Рассрочка от застройщика — самый популярный вариант. Крупные девелоперы (ROSHN, Red Sea Global, NEOM) предлагают прямые рассрочки на 3-5 лет с первым взносом от 20%. Например, в проекте NEOM’s Leyja можно купить апартаменты за $800,000 с первоначальным платежом $160,000 и беспроцентной рассрочкой на 4 года. Это избавляет от необходимости проходить банковские проверки и платить проценты. Главное преимущество — скорость: сделка оформляется за 7-10 дней против 60 дней при ипотеке.

Рефинансирование активов за рубежом подходит для инвесторов, у которых уже есть недвижимость в Европе, США или ОАЭ. Например, можно взять кредит под залог квартиры в Германии по ставке 3-4% годовых и использовать эти средства для покупки жилья в Саудовской Аравии. Это позволяет избежать высоких ставок саудовских банков (6.5-7%) и сложных требований к нерезидентам. Однако здесь есть свои риски: колебания валютных курсов и необходимость управлять двумя кредитами одновременно.

Исламское финансирование (Murabaha) — уникальный вариант, доступный через банки like Al Rajhi или Alinma Bank. Банк покупает объект за вас и сразу перепродает вам по фиксированной цене с надбавкой (обычно 6-8% годовых). Вы выплачиваете сумму равными частями в течение 5-10 лет. Хотя итоговая стоимость может быть выше, чем при традиционной ипотеке, этот способ не требует подтверждения доходов в KSA и доступен нерезидентам. Особенно выгодно для покупки в священных городах (Мекка, Медина), где обычная ипотека недоступна для иностранцев.

Если вы покупаете недвижимость в спецзоне — выбирайте рассрочку от застройщика. Это быстрее и дешевле. Если у вас есть активы за границей — рефинансируйте их. Исламское финансирование стоит рассматривать только если другие варианты недоступны.

Заключение: 4 совета инвестору

Оформление ипотеки в Саудовской Аравии для иностранца остается сложным, но возможным процессом. Ключевые барьеры — ограниченный круг банков, повышенные ставки от 6.5% и требование внести минимум 50% стоимости объекта. Однако эти риски можно обойти через стратегический подход: выбор спецзон (NEOM, Red Sea), где доступны рассрочки от застройщика с первым взносом от 20% и нулевой процентной ставкой на 3-5 лет, или рефинансирование активов за рубежом под более низкие проценты.
Для успешной сделки рекомендуем следовать четырем шагам:

Сравнить условия банков (SNB, Al Rajhi) и рассрочки от застройщика;
Выбрать объект только в спецзонах из списка MISA;
Включить в договор с банком пункт о неизменности ставки на 3+ года;
Привлечь юриста с лицензией SAMA для аудита сделки.

Помните: саудовский рынок недвижимости динамичен — условия меняются ежегодно. Прежде чем принимать решение, проверяйте актуальность данных на официальных источниках. Ваша успешная инвестиция начинается с глубокого анализа и профессиональной поддержки.