Как купить квартиру в Саудовской Аравии

Рынок недвижимости Саудовской Аравии открывает возможности для иностранных инвесторов: с 2022 года цены на жильё в приоритетных локациях (NEOM, Red Sea, Qiddiya) растут в среднем на 14% в год, а государственные реформы в рамках Vision 2030 упростили покупку квартир нерезидентами. Однако ключевое правило остаётся неизменным: успешная сделка возможна только через спецпроекты — для иностранцев без ВНЖ доступ ограничен 15 одобренными зонами, включая футуристические города NEOM и курортные кластеры Red Sea.

Рассмотрим в данной статье пошаговый алгоритм покупки — от выбора лицензированного девелопера до регистрации права собственности в реестре Абшари. Вы узнаете:

Как обойти «подводные камни» при оформлении сделки,
Почему рассрочка от застройщика выгоднее ипотеки для нерезидентов,
Как рассчитать реальные расходы (цены на квартиры в $400,000+ включают скрытые 5-7% сборов).

Шаг 0: Проверка права на покупку

Перед тем как приступить к выбору квартиры, иностранному инвестору необходимо определить свои возможности на саудовском рынке недвижимости. Главное правило: ваши права на покупку напрямую зависят от наличия или отсутствия вида на жительство (iqama) в Королевстве. Это фундаментальный момент, который определит весь дальнейший процесс.

Для иностранцев без резидентского статуса покупка возможна только в специально одобренных проектах — так называемых «гигапроектах» Vision 2030. К ним относятся NEOM, Red Sea Project, Qiddiya, AMAALA и несколько других локаций. Минимальная инвестиционная планка составляет $400,000 для стандартного жилья, однако в некоторых спецзонах (например, NEOM) этот порог может отсутствовать. Важно помнить, что даже при наличии средств вы не сможете купить квартиру в священных городах Мекка и Медина, если не являетесь мусульманином.

Для экспатов с действующим видом на жительство (iqama) условия значительно мягче. Они могут приобрести одну квартиру для личного проживания практически в любом городе Королевства, включая Эр-Рияд и Джидду. Однако и здесь есть ограничения: покупка должна быть именно для собственного проживания, а не с коммерческими целями. Резидентам также потребуется подтвердить стабильный доход (обычно от $4,000 в месяц) и предъявить iqama сроком действия не менее года.

Перед началом поисков обязательно проверьте статус выбранного проекта на официальном сайте Министерства инвестиций (MISA). Это займет всего несколько минут, но убережет вас от риска заключения недействительной сделки. Помните: покупка квартиры в «неразрешенных» локациях (например, на вторичном рынке Джидды) для нерезидентов является нарушением закона и может привести к аннулированию сделки.

Шаг 1: Выбор проекта и девелопера

Для иностранных инвесторов доступны только квартиры в государственно одобренных проектах и у аккредитованных девелоперов. Первый шаг — проверка легальности застройщика на сайте Министерства инвестиций (misa.gov.sa). У надежных компаний в лицензии указан код формата «RE/SEZ-XXXX» (например, «RE/NEOM-2020» для NEOM Development Corporation). Отсутствие такого кода — красный флаг.

Топ — 5 ведущих застройщиков с проверенной репутацией:

ROSHN Group (жилые комплексы в Эр-Рияде и Джидде),
Red Sea Global (эко-курорты с гарантированной арендой),
Qiddiya Investment Co. (тематические парки и апартаменты),
NEOM (футуристические объекты через платформу NEOM Invest).
Diriyah Company — реставрация исторического центра и премиальная недвижимость в Эр-Рияде.

Критически важно подтвердить наличие эскроу-счета — это требование закона. Реквизиты должны быть опубликованы на escrow.sa. Например, покупая квартиру в Qiddiya’s Mukaab за $320,000, убедитесь, что платежи идут на защищенный счет в Saudi National Bank, а не напрямую застройщику. Избегайте проектов со смутными сроками сдачи («TBD») или ценами на 30% ниже рынка — это признаки мошенничества.

Где искать объекты:

Официальные сайты проектов (например, discoverneom.com),
Платформа Aqar.fm с фильтром «For Foreigners»,
Международные выставки недвижимости (Cityscape KSA в Эр-Рияде).

После подтверждения этих пунктов можно заключать предварительный договор (Reservation Agreement).

Шаг 2: Финансирование (варианты для иностранца)

Для нерезидентов Саудовской Аравии местная ипотека недоступна, но есть три возможных варианта:

Покупка за наличные — самый простой путь. Переводите средства через SWIFT на эскроу-счёт проекта, предварительно подтвердив источник денег (выписка из банка за 6 месяцев). Для сумм от $100,000 банк запросит налоговую декларацию вашей страны.

Рассрочка от девелопера — лучшая альтернатива. В спецпроектах (Red Sea, NEOM) действуют льготные условия:

Первоначальный взнос: 20-30%,
Беспроцентный период: до 5 лет,
Отсрочка платежей до сдачи объекта.

Кредит в зарубежном банке под залог активов:

HSBC, Deutsche Bank предлагают программы для экспатов,
Ставки: от 6% годовых,
Срок: до 10 лет.

Шаг 3: Подготовка документов

Базовый пакет (обязателен для всех)

Удостоверение личности:

Загранпаспорт с нотариально заверенным арабским переводом (стоимость: ~$50).
Для резидентов: копия iqama (вид на жительство).

Подтверждение легальности средств:

Банковская выписка за 6 месяцев с печатью учреждения.
Налоговая декларация за последний год (для сумм от $100,000).

Предварительный договор (Reservation Agreement):

Подписывается с девелопером после внесения депозита (5-10% от стоимости).

Дополнительные документы для спецпроектов

Анкета инвестора:

Заполняется на английском через платформу проекта (например, NEOM Invest).
Включает источник доходов и инвестиционные цели.

Финансовые гарантии:

Для рассрочки: справка о наличии средств на погашение (30% от суммы долга).

Декларация о бенефициарном владении:

Подтверждает отсутствие скрытых выгодополучателей.

Все документы должны быть выданы не ранее 3 месяцев до сделки.

Шаг 4: Регистрация сделки

Регистрация — ключевой этап, придающий сделке юридическую силу. Процесс строго регламентирован и требует обязательного участия аккредитованного юриста Саудовской Аравии (стоимость: $500-$1,500).

Покупателю недвижимости предстоит:

Подписание договора купли-продажи (SPA)

Документ составляется на арабском и английском языках.
Обязательные пункты договора:
- Точные координаты квартиры (GPS + номер в реестре Абшари),
- График платежей (при рассрочке),
- Штраф 0.1% от суммы за каждый день просрочки сдачи объекта.

Оплата через эскроу

Средства переводятся только на защищённый счёт (не продавцу).
Подтверждение оплаты:
• Код транзакции от ESCROW KSA,
• QR-код сделки для реестра.
Сборы: 5% регистрационный взнос + 1% нотариальный тариф.

Электронная регистрация в реестре

Процесс:
- Юрист подаёт документы через систему Абшари,
- Нотариус верифицирует личности участников по видеосвязи,
- Покупатель получает предварительное свидетельство (Certificate of Title).
Срок: 7 рабочих дней (в NEOM — 3 дня через платформу Nusuk).

Важные нюансы:

Без эскроу сделка не регистрируется — настаивайте на его использовании.
Ошибки в SPA (неточный адрес, неуказанная неустойка) — основание для аннулирования.
Для нерезидентов обязателен телемост с нотариусом KSA — личное присутствие не требуется.

Шаг 5: Получение Title Deed

Title Deed (Свидетельство о праве собственности) — ключевой документ, удостоверяющий ваши права на квартиру. В Саудовской Аравии он оформляется исключительно в электронном виде через систему Абшари (Absher). Процесс запускается автоматически после регистрации сделки и занимает до 30 дней, но в спецзонах срок сокращен до 7-10 дней благодаря упрощенным процедурам.

Процедура получения:

Автоматическое уведомление

После регистрации сделки в реестре вы получите SMS-оповещение с трек-номером на арабском/английском.

Проверка статуса

Войдите в личный кабинет на absher.sa → раздел «Real Estate Services» → «Title Deed Status».
Введите трек-номер или адрес объекта.

Электронная подпись

Для нерезидентов:

Подтвердите личность через видеозвонок с нотариусом KSA (сервис Notar).
Подпишите документ электронной подписью (принимаются Docusign, Adobe Sign).

Особенности для спецпроектов:

В NEOM:

Title Deed генерируется на блокчейн-платформе Nusuk (доступ в личный кабинет на neom.com). Документ содержит NFT-метку для верификации.

В Qiddiya:

В Title Deed вносится код зоны парка аттракционов, что влияет на стоимость при перепродаже.

В ROSHN:

В Title Deed вшит QR-код на 10-летнюю гарантию от дефектов.

В Red Sea Project:

К свидетельству прилагается эко-сертификат, подтверждающий соответствие стандартам устойчивого развития.

Как проверить подлинность:

Отсканируйте QR-код в углу документа.
Введите уникальный 12-значный код на muroor.sa.
Система покажет:
- Кадастровый номер
- Координаты объекта
- Историю владельцев

При покупке в рассрочку в Title Deed вносится пометка «Ипотечное обременение» до полной оплаты.

Дополнительные расходы на сделку

Помимо основной стоимости квартиры, иностранный инвестор должен быть готов к обязательным платежам, которые увеличивают общий бюджет на 5-15%. Эти расходы делятся на три категории: регистрационные сборы (единоразовые), юридические и нотариальные услуги, коммуникационные подключения.

Игнорирование этих затрат — частая ошибка, приводящая к нехватке средств на финальном этапе сделки.

Обязательные платежи

Расход	Стандартный тариф	В спецпроектах (NEOM/Red Sea)
Регистрационный сбор	5% от стоимости	2.5%
Нотариальное заверение	1%	0.5%
Title Deed выпуск	$300	Бесплатно
Подключение электричества	$150	Включено в стоимость

Переменные расходы

Услуги юриста: $800-$1,500 (зависит от сложности сделки).
Перевод документов: $50/страница (требуется для неарабских паспортов).
Страховка титула (Title Insurance): 0.2-0.5% от стоимости (защита от мошенничества).
- Банковские комиссии:
- SWIFT-перевод: $40-60,
- Конвертация валюты: 0.5-1%.

Пример полного расчёта

Сценарий: Иностранец покупает квартиру за $400,000 в NEOM через рассрочку.

Статья расхода	Сумма	Комментарий
Стоимость квартиры	$400,000	Базовая цена
Регистрационный сбор (2.5%)	$10,000	Льготный тариф SEZ
Услуги юриста	$1,200	Сложность англоязычного договора
NFT-верификация	$200	Только для NEOM
Перевод паспорта (5 стр.)	$250	Нотариальный перевод
Страховка титула (0.3%)	$1,200	Защита от рисков
Подключение воды/электричества	$0	Включено в проект
Итого дополнительные	$12,850
Общая сумма затрат	$412,850

Риски и способы их минимизации

1. Юридические риски

Основные угрозы:

Покупка у нелицензированного девелопера (сделка аннулируется).
Скрытые обременения: ипотека, аресты.

Как избежать:

Всегда проверяйте застройщика на misa.gov.sa (код лицензии «RE/SEZ-XXXX»).
Закажите выписку из реестра Абшари (показывает владельцев и долги).

2. Финансовые потери

Главные опасности:

Скрытые сборы: регсбор 5%, налоги, страховки (+5-15% к цене).
Банкротство застройщика (особенно в новых проектах).

Ваша защита:

Платите только через ESCROW KSA — деньги вернут при срыве сроков.
Рассчитывайте полный бюджет калькулятором на misa.gov.sa/fee-calculator.

3. Проектные риски

Типичные проблемы:

Задержка сдачи (до 2 лет в 30% случаев).
Недоделки (отклонение от проектной планировки).

Решение:

Включайте в договор неустойку 0.1%/день за просрочку.
Выбирайте объекты в Phase 1 гигапроектов (NEOM, Qiddiya) — там рисков меньше.

Для успешной покупки квартиры в Саудовской Аравии важен профессиональный подход, консультация с местным юристом и тщательный выбор локации. Это минимизирует риски, оптимизирует налоги и увеличит вашу выгоду.

Готовы к инвестициям в саудовскую недвижимость? Оставьте заявку и наши эксперты подберут лучшие варианты.