Особенности рынка вторичной недвижимости Дубая

Рынок вторичной недвижимости ОАЭ, где перепродаются построенные и сданные объекты, притягивает все больше инвесторов и экспатов, которые переключают внимание с квартир и домов на этапе строительства на вторичное жилье.

По данным Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department или DLD), в 2023 году зарегистрировано 166 400 сделок с жильем. Доля нерезидентов выросла до 42% от общего числа новых инвесторов.

В 2023-2024 гг. сегмент вторичного рынка характеризуется ростом спроса и цен. Его доля составила 41% от общего числа сделок в 2023 году, при этом наибольшее количество транзакций прав было совершено в районах Business Bay, Downtown и Jumeirah Village Circle.

Согласно последним данным о втором квартале 2024 г., вторичные сделки преобладают в сегменте вилл и таунхаусов.

На позитивную динамику вторичного рынка влияют благоприятные экономические условия, демографические тенденции, включая растущее население, и государственная политика. Ожидается, что в 2024-2025 гг. рынок будет процветать за счет роста доходности аренды и числа экспатриантов.

Преимущества вторички в Дубае

100% готовность
Покупатели могут сразу переехать во вторичку, избегая длительного периода ожидания, типичного для строящихся проектов. Отметим, что недвижимость на этапе строительства сопряжена с такими рисками, как задержки в сдаче и передаче ключей и различного рода проблемы у девелоперской компании и поставщиков материалов. Вторичная недвижимость позволяет сразу же въехать в жилье.В отличие от квартиры или дома на стадии строительства, недвижимость на вторичном рынке приносит инвесторам доход от аренды сразу после покупки. Этот аспект вторичной недвижимости в Дубае привлекает тех, кто хочет получить быструю прибыль от сдачи объекта в аренду туристам.
Осмотр квартиры или дома
Непосредственно связанное с предыдущим пунктом, это преимущество подчеркивает, что вы фактически осмотрите объект, представите, как сделаете перестановку, убедитесь, что из окон не доносится шум улицы и даже проверите работу бытовой техники. Что может быть ценнее, как самому пройтись по комнатам и прикоснуться к товару, который планируете купить?
Развитая инфраструктура
Объекты вторичной недвижимости зачастую расположены в устоявшихся районах с существующими удобствами, что повышает комфорт проживания и шансы выгодной аренды. Такие районы хорошо связаны с основными дорогами и системами общественного транспорта, что облегчает жителям поездки на работу, на море или в аэропорт. В частности, повышает привлекательность сообщества расположение рядом с ключевыми деловыми районами Дубая, такими как Downtown Dubai и Dubai Marina.Жители развитых районов пользуются широким спектром удобств, включая торговые центры, супермаркеты, школы, детские сады, медицинские учреждения, парки и зоны отдыха.

В целом, в сформировавшихся районах развита сфера услуг, чего часто не скажешь о только что сдавшихся кварталах в новых сообществах.
Более стабильная доходность от аренды
Вторичный рынок, как правило, предлагает более высокую арендную плату по сравнению с недвижимостью от застройщика. Доход от аренды на вторичном рынке более стабилен и предсказуем. Объекты в развитых районах пользуются постоянным спросом, что способствует стабильному доходу. Доходность от аренды на вторичном рынке Дубая может составлять от 6 до 8% в зависимости от местоположения и типа недвижимости. Вторичка – это идеальный вариант для тех, кто ставит во главу угла пассивный заработок и не слишком озабочен долгосрочным ростом стоимости капитала.Немного статистики: в сегменте элитной аренды во втором квартале 2024 г. было заключено 164 договора на аренду недвижимости с годовой платой в 1 млн AED ($270 000) и выше. На виллы и таунхаусы пришлось 60% этих сделок, что свидетельствует о предпочтении съемщиками просторных, отдельно стоящих жилых пространств. Вторичный рынок лидировал по количеству сделок в районах Palm Jebel Ali и Palm Jumeirah.

Недостатки вторички в Дубае

Возможные проблемы с обслуживанием
После покупки вторичная недвижимость может потребовать обслуживания и ремонта, что приводит к дополнительным расходам покупателя.
Насыщенность рынка
Ввод в эксплуатацию новых девелоперских проектов может привести к избыточному предложению в некоторых районах, что потенциально может повлиять на конкурентность квартиры или дома под аренду.
Стоимость
Квартиры от застройщика в Дубае, как правило, дешевле вторичной недвижимости. Недвижимость на стадии строительства на 10-20% дешевле аналогичных вторичных объектов. Такое ценовое преимущество объясняется тем, что застройщики предлагают скидки и льготы для поощрения ранних покупателей, приманивая тех, кто ищет более низкую начальную стоимость.К тому же застройщики предлагают удобные схемы беспроцентной рассрочки для нерезидентов, что также привлекает тех, кто не спешит сразу въехать в новую квартиру или дом.

Однако и в такой закономерности есть исключения. Бывают случаи, когда вторичка дешевле нового объекта. В таком случае покупателю важно убедиться в юридической чистоте сделки и проверить продавца и сам объект на отсутствие обмана.

Факторы, влияющие на цену объекта

По прогнозам, экономический рост ОАЭ составит 4,2% к 2025 году. С учетом текущей сбалансированности рынка и высокого спроса, можно предугадать рост цен за метры.

Класс комфортности проекта, расположение, планы на развитие близлежащей городской инфраструктуры – это основные факторы, которые влияют на стоимость объекта.

Колебания процентных ставок также могут повлиять на покупательную способность и общую активность рынка.

Дополнительно отметим, что такие инициативы, как реформы ВНЖ и государственное стимулирование иностранных инвестиций, могут еще больше повысить привлекательность рынка и, как следствие, повлиять на динамику цен.

Процесс покупки вторички в Дубае

Определите тип недвижимости для покупки (квартира, пентхаус, дюплекс, вилла) и ваш бюджет.
Тщательно изучите районы, их инфраструктуру и тенденции вторичного рынка.
Если вы рассматриваете варианты софинансирования, ознакомьтесь с процессом ипотечного кредитования в ОАЭ. Лучше посетить несколько банков или отправить с запросом нотариально доверенное лицо.
Запланируйте просмотры, чтобы лично оценить недвижимость, состояние ее ремонта и уровень комфорта.
Обсудите условия купли-продажи с продавцом.
Проверьте документы и получите юридическую консультацию, чтобы убедиться, что все в порядке.
Оформите сделку через Земельный департамент Дубая (DLD), уплатив все сборы и налоги.
Получите свидетельство о праве собственности.
DLD признает право собственности покупателя после завершения процесса оплаты и регистрации. Одновременно обновляются записи, отражая смену владельца, и выдается свидетельство о праве собственности.
Этот документ служит юридическим подтверждением права собственности и содержит сведения о купленном объекте, такие как местоположение, площадь и данные о владельце.

Расходы при совершении купли-продажи

Как покупатель, вы обязаны выплатить продавцу цену недвижимости. Если берете ипотеку, за вас это сделает банк, но вы должны будете выплачивать банку определенные суммы, чтобы закрыть ипотеку. С этим все просто, поэтому давайте пройдемся по организационным сборам при передаче прав в DLD:

Регистрационный сбор платится обеими сторонами: и покупатель, и продавец платят по 2% от стоимости объекта (в сумме получается 4%).
Если стоимость объекта составляет 500 000 AED ($136 130) или более, взимается плата за услуги партнеров в размере 4 000 AED ($1 089) + НДС. При продаже на сумму менее 500 000 AED сбор составляет 2 000 AED ($544) + НДС.
После завершения процесса передачи прав DLD выдает свидетельство о праве собственности на имя покупателя. Плата за выдачу свидетельства составляет 250 AED ($68).

Налоговые и юридические аспекты

Дубай не взимает налог на недвижимость, что делает его привлекательным местом для инвестиций и покупки жилья. Подчеркнем, что в Дубае нет ни ежегодного налога на владение недвижимостью, ни подоходного при продаже объекта, сколько бы дней или недель продавец им не владел.

Если вы покупаете недвижимость в Дубае впервые, то понятие freehold-зона может быть вам не знакомо. Этим термином обозначаются территории, где иностранцы могут покупать недвижимость с полным, ничем не ограниченным правом владения.

Рекомендуем привлечь эксперта по правовым вопросам, знакомого с законодательством ОАЭ о недвижимости, чтобы ориентироваться в процессе покупки и убедиться в ее юридической чистоте.

Советы от Top Address

Изучайте рынок, чтобы быть в курсе его тенденций и динамики стоимости недвижимости. Используя надежные источники и исследования международных компаний, вы поймете особенности рынка и сможете ориентироваться в нем с большей уверенностью.
Решив увидеть квартиру или виллу воочию, тщательно осмотрите не только жилые помещения, но и потенциально проблемные зоны и аспекты, такие как санузел, вентиляционная система и шумоизоляция. Осматривая объект в сопровождении специалиста по недвижимости, ремонту или отделке, можно выявить потенциальные проблемы, которые продавец желает скрыть или о которых сам даже не подозревает.
Полезно будет также изучить планируемые инфраструктурные проекты и инновации в районе, которые могут повысить комфорт жизни и стоимость аренды. Цена за сам объект может подскочить, если будет анонсировано строительство станции метро или туристического места.
Будьте готовы к переговорам. В ОАЭ переговоры – это обыденная часть процесса. Чтобы заключить выгодную сделку, рекомендуем взять с собой человека, который обладает достаточным талантом общения с людьми и отточенными софт навыками.
Не бойтесь привлечь агентство по недвижимости. Работая с агентом, который разбирается во вторичном рынке, вы обезопасите свои права и финансы, ускорите процесс сделки и получите больше шансов стать обладателем жилья или инвестиционного объекта, который отвечает вашим требованиям.

Оставьте свои контакты в чате или свяжитесь с нами, и мы подберем вторичку в Дубае под ваши запросы, цели и бюджет, будь то студия, трехкомнатная квартира или таунхаус, и проведем сделку гладко и безопасно.