Порядок приобретения недвижимости в ОАЭ: как проходит сделка

Процедура покупки недвижимости в ОАЭ состоит из нескольких этапов, включая поиск и осмотр объекта, регистрацию сделки и получение права собственности.

Человеку, который покупает недвижимость за рубежом впервые, процесс покупки квартиры или дома в ОАЭ может сначала показаться необычным. Однако стоит взглянуть на цифры и познакомиться с законодательной базой Эмиратов, как сомнения остаются позади.

К примеру, во втором квартале 2024 года в Дубае, ОАЭ, было совершено рекордное количество сделок с недвижимостью – 43 522, что на 45% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Общая стоимость сделок достигла нового максимума – 33,9 миллиарда долларов США.

Основной причиной рекордных финансовых транзакций стали продажи недвижимости на стадии строительства, причем количество сделок выросло на 80% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 60,4% от общего числа регистраций права собственности.

Что касается законов, то в каждом эмирате существуют свои правила владения недвижимостью. В Дубае, например, владение имуществом регулирует Закон №7 от 2006 года, в котором изложены права и ограничения собственников. Закон позволяет гражданам ОАЭ и стран Персидского залива покупать квартиры, виллы и таунхаусы в любом сообществе Дубая. Нерезиденты и иностранные граждане могут же приобретать недвижимость только в районах, предназначенных для иностранного владения. К счастью, в Дубае таких много, и они все крайне привлекательны для жизни, сдачи в аренду и инвестирования.

Права и обязанности покупателей из РФ, СНГ и других стран

Иностранные граждане, в том числе из Российской Федерации, имеют право покупать недвижимость в ОАЭ, но при этом они должны знать местные правила. Граждане РФ могут приобретать недвижимость в зонах свободного владения (freehold). Покупка квартиры или виллы в таком районе дает покупателю полное право собственности без ограничений.

Стоит отметить, что после заключения сделки покупатель не становится владельцем земли, на которой стоит здание, даже, зачастую, если это вилла. Чтобы оформить сам участок в собственность, нужно получить дополнительное разрешение.

Большим плюсом покупки недвижимости в ОАЭ является получение долгосрочной визы. Еще один приятный момент, выгодно отличающий ОАЭ от других стран: физические лица при покупке квартиры или дома не платят налоги – ни ежегодный за имущество, ни подоходный при последующей продаже объекта.

Граждане РФ обязаны соблюдать законы ОАЭ о недвижимости, предоставлении необходимых документов и прохождении обязательных юридических процедур.

В целом, правительство ОАЭ осознает важность защиты прав собственности на недвижимость. Структура федеральных и эмиратских законов защищает и охраняет это право для иностранных граждан.

Так, с 2008 года все застройщики Дубая обязаны регистрировать свои объекты в Земельном департаменте Дубая, Dubai Land Department (DLD), – аналоге Росреестра. А с 2007 в эмирате стало обязательным использование эскроу-счетов, защищающих интересы инвестора.

Подготовка к сделке

Перед самой сделкой купли-продажи нужно, конечно же, найти объект, который подходит для ваших целей, будь то проживание или инвестиция.

Определите свой бюджет

Посчитайте, сколько вы можете потратить на недвижимость. Учитывайте цену за сам объект, варианты рассрочки (с оплатой во время строительства или после передачи ключей), ипотеку и дополнительные расходы, такие как регистрационный сбор при оформлении права на собственность и затраты на меблирование, ведь не все застройщики продают обставленные объекты.

Изучите рынок

Тщательно изучите рынок недвижимости ОАЭ, чтобы понять тенденции, цены на недвижимость и потенциал интересующего вас города, поселения или района. В планах Дубая строительство новых станций метро и масштабное благоустройство, поэтому полезно также изучить информацию из СМИ и проекты развития тех локаций, которые вам интересны.

Выберите недвижимость

Выберите объект под покупку, исходя из ваших требований, аналитических изысканий и бюджета. Убедитесь, что квартира или дом отвечает вашим потребностям и находится в подходящем месте. Не забудьте навести справки о репутации застройщика и транспортной доступности проекта.

Проведите осмотр

Если жилой комплекс сдан, прежде чем начать покупку, тщательно осмотрите объект. Проверьте его на отсутствие строительных или отделочных недостатков и юридических обременений.
Если комплекс еще строится, осмотрите другие проекты из портфолио застройщика вживую или попросите его представителя устроить вам онлайн демонстрацию в аналогичном проекте на финальном этапе отделки. Часто можно найти отзывы на проекты в интернете, но не всегда они написаны настоящими покупателями. Это могут быть исполнители конкурентов, поэтому доверять таким отзывам не рекомендуется.

Проконсультируйтесь с экспертами

Подумайте о том, чтобы нанять агента по недвижимости в ОАЭ, который поможет вам разобраться в юридических сложностях, проследит за тем, чтобы все документы были в порядке, и будет представлять ваши интересы во время сделки, в том числе удаленной.

Процесс приобретения недвижимости в ОАЭ

Шаг 1: Подготовка договора между покупателем и продавцом

Как только вы выбрали идеальный объект, начните переговоры с застройщиком или продавцом, чтобы обсудить условия. Убедитесь, что в договоре купли-продажи, Sales and Purchase Agreement (SPA), четко прописаны цена, способ оплаты и все необходимые пункты защиты вас, как покупателя.

В договоре также указывается график платежей рассрочки и пени за просрочку платежа. Представьте, удобны ли вам такой график и даты оплаты, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Шаг 2: Подпишите договор купли-продажи недвижимости

Подпишите договор и внесите аванс в размере 10%. В зависимости от застройщика и проекта, размер аванса может быть и больше. Справка об оплате аванса хранится у агента, регистратора или иного третьего лица. Поэтому лучше иметь проверенного посредника для сделки.

Шаг 3: Подайте заявку на получение сертификата об отсутствии возражений

Вместе с застройщиком и агентом по недвижимости вы должны подать заявку и оплатить выдачу сертификата об отсутствии возражений, No Objection Certificate (NOC). Этот сертификат подтверждает отсутствие задолженностей по оплате услуг или других обязательств застройщика или продавца. Дальнейшая регистрация объекта невозможна без сертификата NOC.

Шаг 4: Оформление перехода права собственности

Собрав необходимые документы, включая:

• сертификат об отсутствии возражений,
• подтверждение оплаты аванса,
• оригиналы договора купли-продажи и документов, удостоверяющих вашу личность,
• Emirates ID (при наличии),

посетите лично или направьте нотариально заверенного представителя в офис DLD, чтобы зарегистрировать передачу права собственности.

При подаче документов вам потребуется оплатить сбор в размере 4% от стоимости объекта. Некоторые застройщики соглашаются оплатить половину суммы сбора, то есть вам потребуется оплатить всего 2%.

Особенности удаленной сделки при покупке квартиры или дома в ОАЭ

Страна адаптировалась к цифровой эпохе, и многие операции можно проводить удаленно.

Некоторые этапы, однако, по-прежнему требуют физического присутствия. Например, подписание договора и передача права собственности в офисе DLD должны осуществляться лично или через посредника, который имеет нотариальную доверенность на представление интересов покупателя. Таким представителем может быть агент из компании недвижимости, который заодно и проверит договор купли-продажи на отсутствие подводных камней.

Доверенность может быть выдана в Эмиратах, но она должна иметь нотариальное заверение. Если же доверенность выдали в другой стране, ее потребуется перевести на арабский язык в агентстве, которое специализируется на нотариальных переводах. Такой перевод будет иметь штамп нотариуса. Оба документа, перевод и оригинал доверенности, необходимо передать агенту, который сам легализует его в ОАЭ. Можно передать также и не переведенный документ, а агент оформит его перевод уже в Эмиратах.

С 2020 года регистрацию перехода права в DLD можно проводить полностью удаленно, однако процесс все равно требует аудио-визуальной и документальной аутентификации личностей продавца и покупателя.

После проведения сделки

Получите сертификат о собственности

Для завершения сделки в DLD, вам нужно получить сертификат регистрации недвижимости, подтверждающий право владения данной недвижимостью (Title Deed). Он может быть как бумажный, так и электронный и аналогичен свидетельствам о праве, которые выдавались в РФ до 2016 года. Сертификат пригодится вам для оформления личных счетов в компаниях коммунальных услуг и для возможной продажи собственности в будущем.

Платежи по рассрочке и ипотеке

Если вы взяли рассрочку или кредит, следите за регулярностью выплат, чтобы избежать штрафов и возможной потери недвижимости. Полезным будет настроить автоматическое уведомление о платежах в календаре или напоминания о предстоящих платежах.

Страхование имущества

Подумайте о приобретении страховки, чтобы защитить свою квартиру или дом от повреждений или других рисков.

Оцифруйте документы и сделайте их бумажные копии

Отсканируйте, сфотографируйте и отксерокопируйте все документы. Храните бумажные документы в надежном месте и предусмотрите размещение цифровых копий на разных ресурсах: компьютере, внешнем жестком диске и облачном хранилище.

Ожидается, что в 2024 году Дубай продолжит демонстрировать высокие показатели по сделкам с недвижимостью. Рост иностранных инвестиций, благоприятная деловая среда и увеличение числа релокантов и туристов способствуют экономическому процветанию страны, что позитивно влияет на строительный рынок.

Наше агентство уже 16 лет работает в ОАЭ. Мы помогли 11 380 клиентам пройти весь путь покупки недвижимости в Эмиратах: от подбора объекта до получения визы на основании покупки.

Агенты Top Address знают, какие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку с гибкими планами оплаты до 10 лет. Напишите нам в чат или позвоните, чтобы мы помогли вам в решении вашего вопроса о приобретении недвижимости в ОАЭ!