Краткосрочная или долгосрочная аренда недвижимости в Дубае: гайд для владельца недвижимости.

Самым распространенным способом заработка в Дубае по праву является аренда недвижимости. Ведь Дубай является городом приезжих, он на 90% состоит из них. И далеко не все из этих приезжих могут позволить себе купить собственное жилье. Многие годами арендуют виллы, таунхаусы, пентхаусы, квартиры в Дубае – в общем, то, на что им хватает денег. В этом и кроется главная причина того, почему здесь так развит рынок недвижимости и так много иностранцев, желающих инвестировать в этот рынок.

Аренда недвижимости – непростая задача, а в чужой стране ещё тяжелее соблюсти все нюансы и законы. Именно поэтому, если вы планируете снять жилье в чужой стране, то лучше всего прибегать к помощи агентов по недвижимости. Они помогут выбрать подходящее жилье, будут сопровождать весь процесс сделки и даже помогут организовать переезд в новые апартаменты.

Если же это вы, наоборот, планируете сдавать жилье в аренду, то можно также нанять агента по недвижимости. И уже он «пуститься» на поиски клиентов, а вы можете ни о чем не волноваться.

В этой статье мы разберем подробно на что стоит обратить внимание при заключении сделок по сдаче в аренду недвижимости в Дубае. Если вы уже являетесь собственником жилья в этом городе, то данная статья будет полезна.

Могут ли иностранцы сдавать жилье в Дубае?

Действующее законодательство Эмиратов на запрещает собственникам жилья сдавать его в аренду, независимо от того, являются ли они гражданами Объединенных Арабских Эмиратов, либо любой другой страны на срок не менее 1 года. Если же речь идёт об аренде на срок менее 1 года, т.е. о краткосрочной аренде, тогда владелец жилья должен иметь соответствующую лицензию, разрешающую сдавать жилье на небольшие сроки. Это так называемая лицензия на деятельность отеля или гостиничных апартаментов. Если нет желания получать такую лицензию, то можно обратиться к лицензированной управляющей компании, передать ей свою собственность в управление и уже компания будет сдавать недвижимость в аренду. Вы же, в свою очередь,будете своевременно получать  свои проценты, не беспокоясь ни о чем.

Рынок недвижимости ОАЭ является очень прибыльным, в первую очередь, для самого государства. Именно поэтому, Эмираты очень дорожат своей безупречной репутацией и тщательно следят за тем, чтобы на этом рынке не было мошенников. Все сделки с недвижимостью осуществляются под пристальным контролем государства; все компании, работающие с недвижимостью имеют государственную лицензию. Вот почему и владелец недвижимости, и арендатор могут чувствовать себя защищенными и не бояться нарваться на мошенников.

Какой доход от аренды может получить собственник недвижимости Дубая?

Оговоримся сразу, что величина дохода зависит от многих факторов:

• Расходы на содержание и обслуживание недвижимости (туда входят коммунальные услуги, ремонт, если есть необходимость);
• Местоположение апартаментов (чем престижнее район, тем дороже аренда недвижимости там);
• Категория недвижимости (опыт показывает, что доходы от дорогой недвижимости намного меньше, чем от более бюджетного жилья. Ведь эксклюзивную недвижимость могут позволить себе единицы, и те предпочитают покупать жилье, а не арендовать его. Поэтому, если вы планируете купить дом в Дубае, чтобы в последующем сдавать его в аренду, выбирайте более «простые» варианты.

В среднем же чистый доход от сдачи жилья в аренду в Дубае (т.е. за минусом всех расходов) составляет около 5-10% годовых. Это касается именно жилой недвижимости.

Что же касается офисной недвижимости, то там средний доход может быть около 15%. Тем не менее, сдавать в аренду офисные помещения не выгодно, особенно последние пару лет. Объясним почему.

С приходом пандемии многие ушли на дистанционку и работают из дома. Возможность спокойно работать дома настолько пришлась по душе многим, что они не хотят уже выходить на работу, тратить время на то, чтобы каждое утро и каждый вечер добираться на работу и обратно домой. Люди предпочитают это время проводить дома с семьей. Так, большие офисные помещения на сегодняшний день оказались не актуальными. Многие владельцы таких помещений сейчас переделывают их под складские и сортировочные помещения, а также выставочные площадки. В наш век –век интернет технологий, быстрыми темпами развивается онлайн-шопинг и многим владельцам онлайн-магазинов необходимы складские и сортировочные помещения.

Выставочные площадки тоже пользуются большой популярностью в последнее время. Крупнейшие организаторы проводят в Дубае выставки-презентации своих товаров, услуг и изобретений.

Кому сдавать жилье?

Если вы уже выбрали наиболее подходящий вид недвижимости для инвестиций, то теперь самое время определиться с потенциальными арендаторами. Итак, кому можно сдавать жилье?

• Самый многочисленный и распространённый тип арендаторов – это туристы. От 5 до 17 миллионов человек в год арендуют здесь апартаменты на несколько недель или даже месяцев;
• Второй тип арендаторов (менее многочисленный, но более постоянный и серьезный) – экспаты. Ежегодно миллионы людей из самых разных стран переезжают в Дубай на ПМЖ. Экспаты, как правило, предпочитают долгосрочную аренду, и они являются более платежеспособными, поэтому выбирают большую и недешевую недвижимость;
• Третий тип (самый малочисленный) – это бизнес-представители, которые приезжают в Дубай вести бизнес. Они, как правило, выбирают бизнес-районы или центральные районы города. В основном, это одинокие молодые люди, которые приехали в Дубай заработать деньги. Они выбирают студии и небольшие квартиры с 1 или 2 спальнями;
• Последний тип – это простые рабочие. Этот тип приезжих относится к менее состоятельным, точнее к совсем не состоятельным приезжим. Они могут остановить свой выбор на общежитиях, либо рабочих поселках, т.к. там жилье намного дешевле.

Юридические тонкости

Сдача в аренду недвижимости за границей имеет свои нюансы, особенно в Эмиратах. При заключении договора аренды недвижимого имущества прописывается стоимость, по которой владелец апартаментов согласен сдать, а арендодатель согласен взять в аренду данное жилье. Здесь следует учесть, что владелец недвижимости не имеет права повышать стоимость аренды в течение 2 лет. Также, при повышении стоимости аренды владелец должен ориентироваться на цены Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая. Данное агентство устанавливает среднюю стоимость на жилье в зависимости от вида недвижимости и района, в котором оно находится. Нельзя сильно превышать эти цены. Власти ОАЭ следят за тем, чтобы недвижимость в их стране оставалась доступной приезжим.

Необходимо помнить, что все договоры аренды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы с соблюдением местных законов. Регистрацией данных договоров также занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая. Зарегистрировать договоры можно онлайн, через систему Ejari, которая была создана Агентством. Регистрация на сайте бесплатная. Все легко и понятно, поэтому можно самим разобраться. После регистрации за владельцем недвижимости закрепляется личный штрих-код. По нему можно будет легко найти его в базе при необходимости.

Не смотря на то, что данная регистрация не является 100%-обязательной, мы рекомендуем её все же пройти. В дальнейшем, при возникновении каких-либо проблем с арендатором, владельцы недвижимости, не прошедшие регистрацию в Агентстве по регулированию рынка недвижимости Дубая, лишаются права обращаться в суд. Т.е. игнорируя данную регистрацию, вы сами себя лишаете себя защиты государства от непредвиденных осложнений и проблем, которые могут возникнуть с арендатором.

Ещё одним аргументом, который может убедить вас купить квартиру в Дубае и сдавать её в аренду, является отсутствие налога на имущество и на доходы в Эмиратах.

Как сдать жилье (пошаговая инструкция)

Поэтапно распишем весь процесс сдачи жилья в аренду:

• Владелец жилья (самостоятельно или при помощи агентства) ищет арендатора;
• Владелец жилья и арендатор подписывают договор аренды, в котором прописаны все нюансы ( начиная от стоимости аренды, условий и способов оплаты и сроков аренды, заканчивая ответственностью сторон, в случае невыполнения своих обязательств);
• При подписании договора арендатор обязан оплатить стоимость аренды за год вперёд, а также гарантийный депозит ( он составляет обычно 5% от стоимости годовой аренды и оплачивается чеками. Это своего рода страховка для владельца недвижимости в случае возникновения непредвиденных ситуаций);
• После получения оплаты, владелец жилья передает арендатору ключи и копии документов о собственности (они необходимы арендатору для подключения интернета, телефона, кондиционера, а также для получения других видов услуг).

Досрочное расторжение договора

Договор аренды не может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке ни владельцем недвижимости,  ни арендатором, если в договоре не прописано положение о возможности досрочного расторжения контракта. Для отмены договора, необходимо согласие обеих сторон. Более того, договор не прекращает действие даже в случае смерти одной из сторон. В данном случае права переходят наследникам. Если наследники хотят досрочно расторгнуть контракт, они должны будут уведомить другую сторону заранее (за 30 дней).

Инвестиции в недвижимость Дубая – это правильный и выгодный способ получить прибыль. Можно вложиться один раз и купить апартаменты здесь, чтобы потом сдать в аренду и иметь стабильный пассивный доход. Особенно, если учесть современные реалии и постоянно скачущие цены, недвижимость в Дубае – это уже не роскошь, а необходимость. Приятным бонусом является еще очень быстрое оформление сделок в Эмиратах. Буквально за несколько часов можно купить виллу в Дубае или сдать в аренду квартиру. В дальнейшем этот процесс планируется еще больше ускорить и полностью перейти к онлайн-оформлению.

Инвестиции в недвижимость Дубая
Квартиры в Дубае