Как вернуть деньги за недострой в Дубае

Как и в любой другой стране, в истории ОАЭ были ситуации, когда застройщик не мог закончить строительство или вовсе отменял проект. Последний такой случай произошел в 2006, когда был аннулирован проект Dubai Pearl.

И хотя по последним данным, ОАЭ – вторая по экономической стабильности страна в мире, она все еще зависит от добычи нефти и газа. В случае сильного кризиса этой индустрии пострадать может и финансовый сектор страны, рынок недвижимости Дубая в том числе.

Другой причиной отмены или заморозки строительства можно было бы посчитать неблагонадежность компании-застройщика. Но здесь шанс, что такое может произойти, ничтожно мал, так как в ОАЭ застройщики законодательно обязаны использовать эскроу-счета. По такой схеме застройщик получает деньги частями по мере строительства проекта.

Не стоит бояться не увидеть квартиры или инвестированных денег. Возврат платежа от застройщика в ОАЭ обеспечен законом, а права иностранных инвесторов расцениваются на том же уровне, что и граждан страны.

Как защищены права иностранного инвестора в Дубае

Иностранные инвесторы защищены надежной законодательной базой ОАЭ. Права нерезидента, который оформил покупку на объект недвижимости в стране, обеспечиваются:

• Федеральным законом № 8 от 2007 года (Закон о недвижимости), который регулирует сделки с недвижимостью в ОАЭ.
• Законом Дубая № 7 от 2006 года, который регулирует вопросы владения недвижимостью иностранцами.
• Законом № 13 от 2008 года о временном реестре недвижимости. Согласно этому закону, все сделки с недвижимостью на стадии строительства должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая, DLD (Dubai Land Department).

В Дубае действуют также следующие указы, которые призваны регулировать незавершенные или отмененные проекты:

• Указ № 21 от 2013 года, в соответствии с которым был создан специальный трибунал по ликвидации аннулированных проектов недвижимости
• Указ № 33 от 2020 года, который предоставил этому трибуналу широкие полномочия по урегулированию споров

Первые шаги, чтобы получить возврат платежа от застройщика в ОАЭ

• Проверьте, был ли проект официально аннулирован Агентством по регулированию рынка недвижимости RERA (Real Estate Regulatory Authority). Чтобы сделать это, обратитесь в Земельный департамент Дубая, DLD, через их сайт или лично посетив их офис.
• Соберите все необходимые документы, связанные с покупкой, такие как договор купли-продажи (SPA) и доказательства перевода средств.

Если проект официально признан RERA отмененным, застройщик обязан вернуть покупателям всю уплаченную ими сумму. Это обязательство выполняется в соответствии с Указом № 33 от 2020 года.

Если проект все еще находится на стадии строительства, и сроки сдачи задерживаются, застройщик обязан выполнить договорные обязательства и завершить проект в разумные сроки. Если он не сделает этого и у него не будет уважительных причин, его привлекут к ответственности за ущерб покупателям.

Определение прав и обязанностей сторон по договору

Убедившись, что проект аннулирован, вам необходимо ознакомиться с пунктами вашего договора купли-продажи, в которых излагаются права и обязанности застройщика и вас, покупателя, в такой ситуации. Обычно это пункты о завершении строительства и передаче объекта, рисках, расторжении договора и компенсации.

Обратитесь к юристам из Дубая, которые специализируются на законах о недвижимости. Они помогут точно понять смущающие условия договора и объяснить сложные пункты. Такие специалисты также окажут помощь в дальнейших действиях.

В нашей компании есть свои юристы, которые работают именно с застройщиками ОАЭ и специализируются на договорах и разрешении спорных ситуаций.

Коммуникация с застройщиком

Если проект официально отменен, RERA обяжет застройщика вернуть вам деньги в течение 14 дней. Однако если у застройщика недостаточно средств, этот срок может быть продлен до 60 дней.

Если же застройщик не вернет вам деньги в указанный срок, дело будет передано в суд.

На всех этапах процесса и вне зависимости от расклада, важно поддерживать связь с застройщиком и документировать все взаимодействия. Фиксируйте все контакты с застройщиком, включая электронные письма, протоколы встреч и любые уведомления, связанные с задержками или отменой проекта. Эта дополнительная информация может пригодиться в случае возникновения споров.

Обращение в органы власти и суд

В качестве следующего шага вы должны подать заявление в DLD. Этот момент имеет огромное значение. Чтобы RERA официально признало ваши требования, вы должны инициировать юридический процесс.

Предоставьте в DLD доказательства покупки, то есть, договор купли-продажи и квитанции о переводе средств. После этого DLD пригласит вас на встречу, чтобы начать процесс возврата платежа от застройщика.

Вы также можете подать официальную жалобу в само агентство RERA.

Как правило, покупателям рекомендуется действовать незамедлительно после аннулирования проекта. Возможные бюрократические задержки могут замедлить рассмотрение претензий, поэтому скорость ваших действий имеет значение.

Обращение в суд – это вариант действий, если ни DLD, ни RERA не смогли добиться от застройщика возврата. Из-за строгости законов ОАЭ и обязательных эскроу-счетов такое развитие событий кажется маловероятным. Но если вам потребуется дойти до таких мер, без юридического консультанта будет не обойтись.

Альтернативные решения

Если вам не удается вернуть свои деньги или хочется получить их быстрее, вы можете воспользоваться возможностью продажи своего права требования третьей стороне. Это называется «продажей права требования». Такие сделки осуществляются через специализированные юридические фирмы.

Передав свои права такой фирме, вы вернете часть инвестиций, избежав длительных разбирательств. Однако важно тщательно подойти к этому процессу, чтобы все юридические условия сделки и оплаты были четко определены.

Участники рынка недвижимости всегда под угрозой риска столкнуться с тем, что проект задержат, не завершат или даже отменят.

Хотя такая ситуация может напугать и раздосадовать, важно понимать, что законодательство ОАЭ стоит на вашей стороне, защищая ваши права инвестора.

Помимо проверки репутации застройщика, перед покупкой важно ознакомиться со стандартными пунктами договора купли-продажи. Это поможет вам избежать некомпенсируемых задержек в строительстве или проблем с возвратом платежей за аннулированный проект.

Ломать голову над тем, как вернуть деньги за недострой в Дубае, не придется, если вы изначально обезопасили себя, выбрав надежного застройщика и подписав прозрачный и безопасный договор.

Юристы нашего агентства живут и работают в Дубае уже много лет, поэтому прекрасно знают законодательство и все тонкости оформления SPA. Напишите или позвоните нам, если у вас есть сомнения по поводу покупки, вам угрожает отмена проекта или вы боитесь ошибиться в выборе застройщика!