Гайд по аренде коммерческой недвижимости в ОАЭ

В связи с тем, что Дубай становится все более востребованным мировым деловым центром, многие международные компании предпочитают открывать свои офисы и филиалы на территории эмирата. Среди ключевых причин такого высокого спроса можно выделить благоприятную деловую среду, снижение государственных пошлин, привлекательные визовые схемы и привлекательные возможности для инвестиций.

Современный Дубай — развивающееся направление для известных мировых компаний, включая Meta и Visa. Если вы хотите открыть здесь бизнес, вам необходимо хорошо ориентироваться в процессе аренды коммерческой недвижимости. Из этой статьи вы узнаете основные нюансы и тонкости процедуры аренды коммерческих помещений, от необходимых документов до возможных типов договоров.

Как арендовать коммерческую недвижимость в Дубае

Прежде чем открыть свой бизнес и арендовать коммерческую недвижимость, вам необходимо получить торговую лицензию, которая выдается Экономическим департаментом Дубая (DED). Такое разрешение можно получить в том числе и на территории одной из свободных экономических зон, таких как Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) или Dubai Silicon Oasis (DSO). При оформлении торговой лицензии вы также сможете ознакомиться с применяемыми в Дубае категориями коммерческих объектов.

Выбор оптимального расположения

При выборе коммерческой недвижимости в Дубае вы можете проанализировать наиболее подходящие для вас районы, исходя из типа вашей лицензии. Например, держатели лицензии DMCC-free zone обязаны осуществлять свою деятельность сугубо в рамках этого района. Также следует принимать во внимание следующие факторы:

• жизнеспособность бизнеса в выбранном месте;
• возможность создания достаточной пешеходной проходимости;
• наличие парковочных мест для сотрудников и потенциальных клиентов.

Типы офисов и визы для сотрудников

Компании, зарегистрированные на территории ОАЭ, могут предоставлять резидентские визы для своих сотрудников. При этом количество иностранцев, которые смогут получить рабочие визы на предприятии ограничено типом выбранного помещения:

• Flexi desk: до трех виз;
• Serviced office: четыре или пять виз, в зависимости от размера офиса;
• Physical space: одна виза на каждые 9 м.

Необходимый пакет документов

В Дубае процедура назначения коммерческой недвижимости подчиняется строгим правилам. Например, вы не можете использовать складское помещение в качестве офиса и наоборот. Чтобы избежать лишних сложностей, рекомендуется подготовить следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на бизнес;
• разрешение на использование выбранного коммерческого помещения;
• подтверждение соответствия объекта недвижимости существующим планам.

Примечание! Процедура аренды коммерческой недвижимости в Дубае регулируется Ejari — обязательным юридическим документом, который подтверждает подлинность заключения сделки.

Если вы намерены каким-либо образом реконструировать арендуемое помещение, например, установить отдельные кабинки для сотрудников, то возможность произведения таких действий должна быть указана в договоре. Чтобы в дальнейшем избежать споров и недопонимания, в документе должны быть указаны ключевые особенности и факты о вашем бизнесе. Также в договоре аренды должны быть прописаны: адрес объекта недвижимости, арендная ставка, условия использования помещения и дата начала срока действия соглашения.

Наряду с упомянутыми ранее документами, арендодатель может попросить вас предоставить:

• копию бизнес-плана;
• личный и корпоративный финансовый отчет(ы);
• выписку о состоянии банковского счета;
• текущие кредитные баллы из трех бюро кредитных историй;
• рекомендации предыдущего/текущего арендодателя (для существующих предприятий, меняющих юридический адрес);
• предварительное разрешение от лицензирующего органа;
• паспорт руководителя компании;
• письмо с правом подписи.

Планирование бюджета

Бюджет — один из наиболее важных факторов при аренде коммерческой недвижимости. Важно учитывать, что помимо установленной договором арендной ставки, вам необходимо будет оплатить гарантийный депозит и прочие связанные расходы. В случае продления существующего договора аренды рекомендуется предварительно проверить актуальные ставки при помощи калькулятора повышения арендной платы RERA. Он позволит оценить вероятность увеличения трат в будущем.

Потенциальным арендаторам также важно различать понятия «аренда» и «лизинг». Договор аренды заключается сроком на один год, по истечении которого он будет автоматически продлен. Договор лизинга, в свою очередь, заключается на несколько лет. Его срок действия может длиться до 99 лет.

Существует 4 распространенных типа договоров аренды коммерческой недвижимости:

• Gross lease — основной вид аренды, при котором арендатор ежемесячно платит заранее определенную сумму, а арендодатель берет на себя все сопутствующие расходы, включая техническое обслуживание, страхование и налоги.
• Land lease — в этом случае предоставляется право построить на земельном участке целевое коммерческое здание. По истечении срока действия договора, арендодатель получает свой участок обратно вместе с недвижимостью.
• Triple-net lease — наименее популярный вид аренды, поскольку он довольно дорогой для арендаторов, но очень выгоден для арендодателя. В этом случае арендатор платит арендную плату и несет расходы по страхованию, налогам, техническому обслуживанию и так далее.
• Modified-net lease — наиболее предпочтительный вид аренды, поскольку он имеет много преимуществ для арендодателей и арендаторов, а расходы распределяются между обеими сторонами по согласованию сторон.

Что необходимо сделать после подписания договора

После подписания договора аренды коммерческой недвижимости необходимо:

• Подключить электричество и воду в DEWA.
• Получить страховку, покрывающую ущерб имуществу.
• В случае аренды помещения с чистовой отделкой вам придется нанять дизайнера интерьеров. Благоустройство стандартного офиса площадью 93-371 кв. м займет около 6-8 месяцев. В случае с оборудованными помещениями вы сразу сможете начать использовать такую недвижимость, поскольку она уже оснащена необходимой мебелью, рабочими столами, перегородками и пр.

Субаренда коммерческой недвижимости

В Дубае сдача коммерческих объектов в субаренду разрешена при условии получения письменного разрешения арендодателя. Во избежание каких-либо споров настоятельно рекомендуется заранее внести в договор аренды соответствующий пункт.

Досрочное расторжение договора

Арендатор коммерческого помещения может расторгнуть договор в любое время при условии, что у него достаточно средств для оплаты штрафа арендодателю за невыполнение установленных сроков. Как правило, сумма штрафа эквивалентна стоимости двух месяцев аренды. В этом случае стоит заранее предупреждать арендодателя о любых изменениях в ваших планах, так как исходя из ваших обстоятельств, сумма штрафа может быть снижена.

Особенности внесения платежей

В большинстве случаев оплата аренды недвижимости в Дубае производится при помощи банковских чеков. Местные арендодатели предпочитают принимать чеки, выписанные на личный банковский счет арендатора или счет компании в ОАЭ. Для этого в момент подписания договора арендатору должны быть предоставлены необходимые расчетные документы на весь срок действия договора.

Количество чеков является предметом переговоров. Зачастую производится 4-6 платежей в год. При необходимости арендатор может оплатить всю стоимость годовой аренды одним чеком. Помимо арендной ставки, он также обязан покрыть административный сбор/расходы на техническое обслуживание и внести гарантийный депозит в размере 5% от указанной в договоре суммы.

Чем мы можем помочь

Агенты по недвижимости в Top Address готовы помочь вам найти наиболее подходящее место для размещения бизнеса, будь-то салон красоты, продуктовый магазин или модный бутик. Мы предоставим вам всю необходимую информацию об актуальных ценах на аренду, рыночных тенденциях и последних законодательных изменениях, чтобы вы смогли извлечь максим